8 lưu ý giúp hạn chế rủi ro khi giao dịch đất đai
Rủi ro khi mua bán là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là với các tài sản giá trị cao như bất động sản. Vậy nên cùng Tây Nam Land tham khảo bài viết dưới đây để hạn chế rủi ro khi giao dịch đất đai, đừng bỏ qua 8 lưu ý cực kỳ hữu ích sau đây nhé!
1. Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận
Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Nhiều người với quan niệm “liều ăn nhiều” tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì việc mua đất không có sổ đỏ, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng có những hạn chế, rủi ro khiến cho nguy cơ mất tiền là rất cao, ngoài ra có khi phải vướng vào những vấn đề rắc rối rất khó giải quyết sau:
Vậy nên cùng Tây Nam Land tham khảo bài viết dưới đây để hạn chế rủi ro khi giao dịch đất đai, đừng bỏ qua 8 lưu ý cực kỳ hữu ích sau đây nhé!
► Hợp đồng mua bán không được công chứng, chứng thực rất dễ bị coi là vô hiệu
► Khó xác minh nguồn gốc của đất, rất dễ phát sinh các tranh chấp
► Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng
► Khó bán lại, giá thấp
► Có thể bị thu hồi, tháo dỡ, không được bồi thường khi thu hồi, tháo dỡ
2. Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong
Để tránh trường hợp “Tiền mất tật mang”, các bạn cần đặc biệt lưu ý điều này. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
► Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong
► Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính; nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng.
Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong
3. Kiểm tra Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người
Có nhiều cách để kiểm tra thông tin pháp lý của thửa đất nhưng cách tốt nhất là xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đầu tiên, các cá nhân tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC và điền chính xác, đầy đủ thông tin (ghi rõ lý do, thông tin thửa đất, người đứng tên Giấy chứng nhận để đối chiếu với thông tin, dữ liệu địa chính), sau đó làm theo hướng dẫn dưới đây:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu. Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:
► Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
► Nộp tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
► Gửi qua đường bưu điện.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu
► Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Nếu từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.
► Sau khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.
Bước 3: Trả kết quả
► Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
4. Cách đặt cọc đúng Luật
Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, thông thường các bên sẽ tiến hành đặt cọc để “làm tin”. Quy định về đặt cọc và phạt vi phạm được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy, việc đặt cọc nên lập thành văn bản có chữ ký đầy đủ của các bên và nên có người làm chứng; mặc dù không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng nếu số tiền đặt cọc lớn nên công chứng, chứng thực.
5. Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ
Thích mua hàng giá rẻ là tâm lý chung của nhiều người, khi chuyển nhượng đất đai cũng vậy. Nếu giá đất rẻ “bất ngờ” so với mặt bằng chung tại khu vực đó thì cần cẩn trọng hơn, nhất là đất phân lô, bán nền. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng để tránh rủi ro khi giao dịch đất đai.
Trên thực tế, mặc dù biết thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng (khi đó giao dịch sẽ vô hiệu) nhưng vì lợi ích thì nhiều người vẫn ký hợp đồng và chấp nhận rủi ro để đầu tư “mạo hiểm”.
Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng không phải vì không đủ điều kiện cấp mà khó thực hiện. Nếu người chuyển nhượng thiện chí và cần tiền thì có thể cân nhắc để ký hợp đồng chuyển nhượng; sau đó đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người chuyển nhượng và khi có Giấy chứng nhận thì thực hiện thủ tục sang tên sau.
6. Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 đến nay khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ vô hiệu vì vi phạm hình thức, trừ trường 02 trường hợp sau:
► Một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
► Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
7. Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực; mà theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất. Hay nói cách khác, vi bằng không thể sang tên Giấy chứng nhận.
8. Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng
Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại cụ thể của hợp đồng dân sự nên các bên được thỏa thuận các điều khoản, miễn sao nội dung không được trái luật, đạo đức xã hội.
Người nhận chuyển nhượng để tránh rủi ro khi giao dịch đất đai thì cần thỏa thuận trong hợp đồng các điều khoản sau:
► Yêu cầu người chuyển nhượng cam kết các giấy tờ phải bảo đảm tính pháp lý (không phải giấy tờ giả), thửa đất không thuộc quy hoạch, tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp với ai.
► Thanh toán thành nhiều đợt, chỉ thanh toán hết khi đăng ký vào sổ địa chính (khi sang tên xong).
► Thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, không khống chế mức phạt vi phạm.
Khải Hoàng
Tin Liên Quan:
► Thông tin quy hoạch địa bàn củ chi mới nhất
► Tây Nam Land chia sẽ bí quyết đầu tư đất nền hiệu quả
Thông tin tư vấn từ chủ đầu tư
Bảng giá, chính sách bán hàng, chương trình ưu đãi dự án Đất Nền LONG CANG RESIDENCE
Thị Trường Nhà Đất
Tây Nam Land Chia Sẽ Vốn Ngoại Rầm Rộ Đổ Vào Bất Động Sản Khu Công nghiệp
2004-2022
Tin Tức Tây Nam Land
Công Ty Tây Nam Land Tiếp Tục Lọt Vào Top 100 Nơi Làm Việc Tốt Nhất Việt Nam
2004-2022
