Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Khu Tây TP HCM

Khu Tây Sài Gòn sở hữu quỹ đất lớn

Khu vực trung tâm đang chịu áp lực dân số quá cao buộc TP.HCM phải thực hiện các chính sách quy hoạch vùng ven để giãn dân về ngoại thành, chính vì thế mà khu vực phía Tây Sài Gòn (quận 6, quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi), nơi sở hữu quỹ đất rộng lớn, được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng mạnh trong tương lai. Bên cạnh việc đó, tốc độ chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất dự án trong tương lai đã nhanh chóng biến khu Tây Sài Gòn trở thành điểm sáng thu hút nguồn vốn từ các chủ đầu tư.  

Khu vực quận 6 với tổng dân số khu vực khoảng 250.000 người, là nơi sở hữu quỹ đất hạn chế nhất trong khu vực phía Tây với diện tích khoảng 719ha. Dù vậy đây cũng là khu vực hội tụ cộng đồng người Hoa sinh sống đông đảo và tập trung các khu vực chợ giao thương sầm uất nhất thành phố.

Theo đề án quy hoạch của TPHCM, quận 12 với tổng dân số là 650.000 người được đánh giá là một trong ba khu vực được chú trọng đầu tư để phát triển thành khu đô thị vệ tinh. Với tổng diện tích đất tự nhiên lớn khoảng 5.274ha, trong đó quỹ đất dự án tại quận 12 vẫn còn dồi dào, thậm chí nhiều phường chưa có dự án nào được triển khai. 

Quận Bình Tân sở hữu diện tích tự nhiên là 5.202ha và 784.000 dân. Do tốc độ đô thị hóa nhanh nên hầu như ở các phường đều không còn đất nông nghiệp và chuyển sang quy hoạch để phát triển khu dân cư với diện tích gần 1.277ha.

Theo số liệu huyện Bình Chánh, dân số của huyện ở mức 750.000 người và sở hữu tổng diện tích khoảng 25.000ha. Trong đó, đất nông nghiệp sở hữu 7.900ha, chiếm 31% tổng diện tích. Dự kiến khi quy hoạch đến năm 2025 chỉ còn 0,4% tổng số hộ sản xuất nông nghiệp. Tính đến thời điểm năm 2021, huyện Bình Chánh đã quy hoạch đất đô thị với tổng diện tích là 2.768ha, phân bổ 41ha cho đất ở tại nông thôn và 11ha cho đất ở tại đô thị.

Cũng nằm trong định hướng phát triển lên quận như Bình Chánh, huyện Hóc Môn và Củ Chi hiện đang sở hữu quỹ đất tự nhiên ấn tượng với diện tích lần lượt là 10.900ha và 43.495ha.

Lợi thế về hạ tầng: Khơi thông hạ tầng, kết nối giao thông nhanh chóng

Những tuyến đường kết nối giao thông trọng điểm

Sự hình thành của các tuyến đường trọng điểm đã góp phần liên thông các quận và tạo cú hích cho sự phát triển của khu vực phía Tây TPHCM. Đơn cử nếu muốn từ khu Tây về trung tâm thì di chuyển trên tuyến huyết mạch hiện hữu Võ Văn Kiệt; đi xuống khu vực phía Nam thì có đại lộ Nguyễn Văn Linh và chỉ cần qua cầu Phú Mỹ thì có thể kết nối đến khu Đông thành phố.

Nút giao Võ Văn Kiệt – Quốc lộ 1A (huyện Bình Chánh) được đánh giá là nút giao thông quan trọng giúp kết nối TP. HCM với các tỉnh miền Tây và miền Đông Nam Bộ. Dự án này góp phần rút ngắn quãng đường từ trung tâm thành phố đến cao tốc TP HCM – Trung Lương, đồng thời giúp giảm tải lưu lượng xe cho Quốc lộ 1A và hạn chế được vấn nạn ùn tắc giao thông ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố.

Tuyến đường cao tốc TPHCM – Trung Lương đã khai thác từ năm 2010 với chiều dài 40km, gồm 4 làn xe giúp kết nối TPHCM với các tỉnh miền Tây Nam Bộ (Long An, Tiền Giang). Tuy nhiên với lượng xe lưu thông vượt quá công suất thiết kế, dự án cũng đang được đề xuất mở rộng lên 6 làn xe. 

Tuyến metro 3A với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 3,085 tỉ USD, giúp kết nối Bến Thành – Tân Kiên với tổng chiều dài 19,8km. Theo sơ đồ tuyến, dự án sẽ chạy dọc theo Quốc lộ 1, đi qua 7 ga trải khắp 7 quận và 1 huyện. Bên cạnh đó tuyến metro 3A còn kết nối với các tuyến khác tại điểm giao Bến Thành và vận chuyển hành khách tới các cửa ngõ thành phố đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ.

Giữa năm 2021, nhằm khơi thông cửa ngõ phía Nam, tổng 1.500 tỉ đồng sẽ được rót để mở rộng QL50. Quy mô dự án với chiều dài 6,92km đi qua huyện Bình Chánh nhằm tạo nên mạng lưới các tuyến đường thông suốt, góp phần giảm ùn tắc cũng như hạn chế tình trạng tai nạn giao thông thường xuyên xảy ra tại khu vực này. Dự án mở rộng QL50 dự kiến hoàn thành vào năm 2023.

Đẩy mạnh sản xuất công nghiệp, thu hút nguồn nhân lực dồi dào

Khu vực phía Tây Sài Gòn cũng là điểm tập trung của hàng loạt các khu công nghiệp và cụm công nghiệp với quy mô lớn nhỏ khác nhau, nổi bật như KCN Tân Tạo (443ha), KCN Vĩnh Lộc (200ha), KCN Lê Minh Xuân (100ha), KCN Phong Phú (140ha), KCN An Hạ (120ha),…. Sắp tới còn có cụm khu công nghiệp khoảng 380ha được mở rộng tại xã Phạm Văn Hai huyện Bình Chánh. 

Khi cụm KCN này đi vào hoàn thiện sẽ  tạo ra hàng trăm nghìn việc làm thu hút các chuyên gia và người lao động về đây sinh sống và an cư. Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu công nghiệp là một yếu tố góp phần ảnh hưởng đến sự biến động của bất động sản tại địa phương.

Mức giá “mềm” so với khu vực, dư địa tăng trưởng tốt

Dù tập trung lượng dân cư đông đúc nhưng nhu cầu chủ yếu của người dân thường là mua để ở. Mặt khác, các nhà đầu tư vẫn còn tập trung vốn ở các khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn, cũng có một số nhà đầu tư mở lối sang khu vực phía Tây nhưng chưa có sự mua đi bán lại, đẩy giá khu vực lên quá cao. Chính vì vậy giá bất động sản tại khu vực Tây Sài Gòn vẫn giữ được mức hấp dẫn hơn so với mặt bằng chung của thị trường TPHCM.

Với mức giá còn khá thấp, khu vực bất động sản khu Tây được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá ở đây sẽ có sức bật mạnh tương tự như các khu vực phía Đông và Nam thành phố. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Vietnam cũng đưa ra số liệu khảo sát biên độ tăng giá thường đạt mức tăng trưởng 18 – 25%/năm. Ông cho biết thêm nếu thị trường diễn biến tốt, các dự án có vị trí lợi thế nằm ở mặt tiền đường có cơ hội đạt mức tăng 35%/năm.