Chiến thuật lựa chọn bất động sản để đầu tư

Theo chuyên gia, những yếu tố đầu tiên cần đánh giá khi đầu tư bất động sản gồm quy hoạch, phân tích quỹ đất, pháp lý, động lực tăng giá...

Ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân chia sẻ về bộ tiêu chí quan trọng nhà đầu tư cần "nằm lòng" trong việc lựa chọn bất động sản để đầu tư.

 

Theo ông Minh, bộ tiêu chí sẽ phụ thuộc vào mục tiêu của mỗi nhà đầu tư, tuy nhiên xu hướng lựa chọn bất động sản thường phụ thuộc rất lớn vào nhân khẩu học. Ông Minh dẫn chứng với người trung tuổi đã dành cả đời để làm lụng, tiết kiệm tiền để đầu tư thì mục tiêu hàng đầu của họ là an toàn. Do đó họ có xu hướng mua bất động sản của các dự án lớn đến từ những "ông lớn" có tên tuổi đồng thời gần với nơi họ sống.

 

"Lựa chọn của các nhà đầu tư trung tuổi có thể là chung cư, các shophouse hay biệt thự thấp tầng. Họ thường đầu tư dài hạn, 5 hay 10 năm bởi bất động sản đó có thể dành cho thuê", ông Minh cho biết.

 

Với những người trẻ tuổi, mục tiêu đầu tư bất động sản có ít nhiều khác biệt bởi họ ưu tiên về lãi vốn trong thời gian ngắn với số tiền đầu tư hợp lý. Do đó họ sẵn sàng chọn bất động sản ở xa, thuộc vùng chưa phát triển, đất trong dân hay phân lô dự án.

 

Với mục tiêu khác nhau, tiêu chí để nhà đầu tư lựa chọn bất động sản cũng khác nhau, song ông Minh cho rằng có 5 chiến thuật quan trọng nhà đầu tư nào cũng cần nắm bắt để đạt được mục tiêu.

 

 

Đọc quy hoạch và phân tích quỹ đất

 

Ông Minh đánh giá việc đọc và phân tích quy hoạch của mảnh đất như "tấm bản đồ kho báu với nhà đầu tư". Hiện nay quy hoạch dự án thường được công bố minh bạch rộng rãi nhưng nếu nhà đầu tư chủ quan không tìm hiểu kỹ về bất động sản định đầu tư thì rất dễ gặp rủi ro về pháp lý.

Việc của nhà đầu tư là đọc và phân tích tìm ra không gian phát triển, hướng phát triển của một khu vực và tìm hiểu chi tiết vùng đó. Dựa vào quy hoạch và thông tin quỹ đất, nhà đầu tư sẽ có góc nhìn toàn cảnh nhất về mảnh đất định đầu tư bao gồm cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung quanh, mảnh đất thích hợp để xây dựng với mục đích gì.

 

Tìm xu hướng phát triển và phân tích mức giá

 

Tùy theo mục tiêu và khoản tiền cụ thể mà nhà đầu tư sẽ lựa chọn loại hình bất động sản để rót tiền. Có người lựa chọn đất rừng sản xuất theo hécta, đất nông nghiệp, có người chọn đất ở, đất đấu giá, có người lựa chọn đất ven đô thị,...

 

"Khi lựa chọn được loại bất động sản phù hợp với khung giá còn hấp dẫn, rẻ hơn so với cùng phân khúc ở các vùng tương đương thì đó là mức giá hấp dẫn để đầu tư", chuyên gia cho biết.

 

Ông Minh dẫn chứng khoảng 2, 3 năm trước khi bất động sản nghỉ dưỡng đang tăng nhiệt, giá đất ven biển Trần Phú, Nha Trang cao điểm ghi nhận mức 600 triệu đồng mỗi m2m trong khi đó giá ven biển Hòn Gai, TP Hạ Long cũng thời điểm đó có 120-130 triệu đồng m2. Nhiều nhà đầu tư khi đó lựa chọn khu vực này để rót tiền, đến năm 2021 giá đất đã lên 250-280 triệu đồng mỗi m2.

 

Xác định động lực tăng giá

 

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các thông tin, triển khai quy hoạch về cơ sở hạ tầng giao thông, đô thị, khu công nghiệp và các tiện ích sống được xem là những yếu tố quyết định giá trị của các sản phẩm bất động sản. Thêm vào đó, các dự án có môi trường sống tốt, thiết kế cảnh quan đẹp, gần gũi với thiên nhiên, cơ sở hạ tầng đồng bộ, kết nối gần trung tâm sẽ ngày càng tăng giá trong thời gian tới.

 

Tuy nhiên chuyên gia này cũng lưu ý rằng thị trường bất động sản Việt Nam rất nhạy cảm với những thông tin quy hoạch, kết hợp với tâm lý đám đông có thể khiển giá đất tại khu vực có thông tin dự án bị đẩy lên mức rất cao, thậm chí vượt qua cả giá trị thực nhiều lần. Nếu thông tin quy hoạch chưa có quyết định chính thức từ chính quyền thì chưa có giá trị sử dụng, nhà đầu tư ham lời rất dễ rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang".

 

Yếu tố pháp lý

 

Trước khi "xuống tiền", nhà đầu tư cần nắm rõ dự án đã có những giấy tờ cần thiết chưa, đang ở giai đoạn xây dựng nào, năng lực tài chính của chủ đầu tư ra sao.... Bởi theo ông Minh, những dự án có đầy đủ pháp lý thì luôn có giá bán cao hơn. Đây cũng là tiêu chí để nhà đầu tư đánh giá về khả năng hiện thực hóa của dự án, đồng thời đảm bảo bảo toàn vốn đầu tư và khả năng sinh lời.

 

Dự đoán thời điểm các quy hoạch được triển khai

 

Ông Minh nhận định với những nhà đầu tư dài hạn từ 5-10 năm thì việc làm tốt 4 bước trên sẽ nắm chắc khả năng sinh lời. Còn với những người đầu tư ngắn hạn từ 1-3 năm thì cần them một chiến thuật cần thiết nữa là phân tích, dự đoán quy hoạch được triển khai tại khu độ thị, khu công nghiệp hay hạ tầng giao thông để xác định thời điểm chốt lời chính xác.

 

"Khi đầu tư bất động sản chỉ cần làm đúng từ đầu sẽ đảm bảo an toàn. Còn nếu nhà đầu tư làm sai, tham lãi cao, tầm nhìn quá ngắn lại sử dụng đòn bẩy tài chính cao... thì dễ gặp phải rủi ro", ông Minh khuyến cáo.

 

Ông cũng nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều cơn sốt đất. Giống như mọi kênh đầu tư khác, trải qua những đợt sóng lớn thì người mất tiền bao giờ cũng nhiều hơn người được.

 

"Bởi vậy hãy là nhà đầu tư hiểu biết: từ vĩ mô, quy hoạch, loại hình bất động sản đến pháp lý khi đầu tư. Với tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh hàng đầu châu Á của Việt Nam, nếu là nhà đầu tư có tầm nhìn, phân tích tốt thì chỉ cần 3-5 năm, xuống tiền ở đâu cũng thắng", ông Minh nhận định.

 

Điểm danh dự án đáng chú ý trong việc thu hút đầu tư nước ngoài của Long An lần này là thủ tục đầu tư, cấp phép đầu tư đã cải thiện nhiều, khi nhiều doanh nghiệp đã được nhận giấy chứng nhận mở rộng dự án. Dự án đáng chú ý Long Cang Residence của chủ đầu tư Tây Nam Land nằm tiếp giáp toàn bộ với khu công nghiệp tỉnh Long An.

 

Anh Phong